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土地热与房价涨逻辑循环再现业内普遍看涨房价

发布时间:2020-07-17 18:04:09 阅读: 来源:项坠厂家

近期,土地市场成交火热,部分地区房价再次抬头,引发各方关注。比如在一线城市北京,随着1月31日,方兴地产分别以17.3亿元、18亿元,将北京经济技术开发区两块地收入囊中,北京土地市场也交出了今年1月份的成绩单:共成交土地22宗,单月成交额高达241.66亿元。这一成绩刷新了北京2003年有统计记录以来的最高值,相比2012年1月份的21.9亿元,今年首月的土地成交金额同比增长10倍。

北京土地市场成交火热,仅是全国众多地区的一个典型。有统计显示,今年以来,重点城市的土地成交大都出现同比大幅上升。这一现象,延续了去年四季度以来的趋势,其间各地甚至频繁上演“地王”大战。与此相伴的,则是此前已经“稳中有降”的房价再次回升,不管是国家统计局公布的70个大中城市房价数据,还是老百姓的自身感受,都反映出部分地区房价开始上涨的无奈现实。

有业内人士曾形象地将土地与房子的关系比喻为面粉与面包。价格关系上,究竟是面粉的价格决定面包价格,还是面包价格拉高了面粉价格,不同的人有不同理解。但无论如何,地价与房价相互推升,成为近些年房地产市场的常见现象。也就是说,如今“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环重现,再次改变着市场各方的预期,调控两年有余的房地产市场将走向何方,成为很多人的心头疑问。

增加土地供应,住宅用地成交量加大,对于保持房价稳定,甚至理性回归不无裨益。其中道理在于通过增加供给,改变供需格局,实现价格调整。因为如果面粉不足导致面包产量萎缩,在需求不变的情况下,“供不应求”的结果就是面包价格上涨。也正因此,房地产业内知名人士任志强一直“看涨”房价。

任志强的判断依据主要有三点:一是土地供应负增长;二是开工量负增长;三是库存消化速度增快。他认为,2003年、2005年和2006年的土地供应负增长,导致了2007年出现一轮房价暴涨,2008年年中的土地供应下降导致了2009年以及2010年房价又一轮暴涨。2012年的数据也显示,土地供应再次出现负增长,再加上开工负增长及库存消化过快,因此他预言,2013年3月份的房价暴涨将成为大概率事件。

还是以北京房地产市场为例。已经3年没有完成土地供应的北京, 2012年共成交住宅用地37宗,仅仅完成全市年度计划的三成,创近6年来新低。而自去年四季度以来,北京住宅成交开始回暖,特别是今年1月,与去年同期相比,商品房成交量大幅上涨近6倍。同时库存量持续下降,截至1月28日,北京地区商品住宅库存为74294套,达到历史低位。有业内人士就此分析认为,开发商库存压力降低,市场出现短暂性的“供不应求”,未来若新增供应难以满足大量需求释放,价格仍会存在上涨压力。

从这个角度看,土地市场成交火热本来是好事,增加供应可以降低房价。但有时候往往事与愿违,“土地热”与“房价涨”变成了相互推动的逻辑循环,缘由在于土地热不仅仅意味着成交量大,更多是土地成交价格的持续上涨。从成本构成来看,地价一般占房价的30%至40%,有的一线城市好地段占到50%至60%,因此,土地价格的反复上涨,成为推高房价的重要因素。反过来,由于很多人坚定看好未来房价继续走高,特别是房地产开放商的乐观预期,直接影响其拿地的意愿,也会拉高土地成交价格,甚至不惜血本砸出“地王”。

有研究指出,2013年整个房地产市场将在2012年回暖的基础上继续企稳、成交放量,企业积极拿地,地方政府积极推地。预计2013年土地购置面积和房屋新开工面积将实现同比增长,房地产开发投资和房地产企业资金状况将超越2012年。有开发商表示,由于销售的回暖及持有现金增加,对于未来市场的预期也逐渐由悲观转为积极,特别是大型房企,调控后拿地量减少,远期项目用地逐渐紧张,拿地补库存的意愿较为强烈。

因此,在房地产市场继续回暖之际,要稳定房价,实现政策调控目标,必须在加大土地供应、增加普通商品房建设过程中,切实打破“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环。要打破这一循环,既要控制好土地价格,防止非理性拿地行为,又要引导房价预期,莫让房价大涨成为现实。

从土地供应角度看,要控制好土地价格,除了防范部分开发商非理性高价拿地外,还要加大对“囤地”等行为的监督。国土部公布的数据亦显示,截至2012年底,中国未竣工房地产用地48.17万公顷,未开工房地产用地14.45万公顷,这意味着仍有大量已供土地处于闲置状态。从更深层次看,土地价格持续走高的原因,在于地方政府依赖多年“土地财政”,只有以改革的手段,彻底转变土地流转、政府卖地的现实,才能真正有效控制好土地价格。

正确引导市场各方对未来房价的预期,坚持房地产市场调控不动摇,利于遏制住房价上涨势头,从另一端打破“土地热”与“房价涨”的循环。除了要继续引导公众合理住房需求,抑制投资投机性需求外,还应让既有调控政策不折不扣“落地”,发挥信贷、税收等各项政策作用,强化地方政府控制房价目标责任制,让调控两年有余的房地产市场稳定发展。

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